Riant wonen op cargadoorskantoor
In het Rotterdamse Scheepvaartkwartier is een oud cargadoorscomplex verbouwd tot moderne kantoren en luxe woningen. Voor de toevoeging van extra woonlagen is de draagstructuur versterkt. Balkons zijn opgehangen aan een fraai geïntegreerde staalconstructie. Voor de koeling wordt Maaswater gebruikt.
Een kantoortoren uit de jaren zestig aan de Westerlaan in Rotterdam is na te zijn gestript, afgetopt en weer opgetopt, gerenoveerd tot hoogwaardig kantoor- en appartementencomplex. Het gebouw bestond oorspronkelijk uit een grote hal voor het cargadoorsbedrijf Van Ommeren met een 17 lagen hoge kantoortoren aan het Park. De cargadoorshal voldeed ruim 10 jaar geleden niet meer en is vervangen door een laagbouwkantoor van zes lagen voor het bedrijf, dat na fusie Vopak heet. Hiermee is het kantooroppervlak aan deze zijde vergroot. De toren bleek wel geschikt voor hergebruik. Omdat het bestemmingsplan geen ruimte laat voor uitbreiding van het kantooroppervlak in het Scheepvaartkwartier, zijn de bovenste negen lagen bestemd tot luxe woningen met een formidabel uitzicht over de Maas en het monumentale Park van Zocher.
Heliplatform afgetopt
De oorspronkelijke toren had op het dak een heus helikopterplatform om de loodsen snel te kunnen vervoeren naar de haven; dit platform is volgens de anekdotes vanwege het ontbreken van de vergunning maar één keer gebruikt, namelijk bij de oplevering. Onder het heliplatform bevonden zich twee installatielagen. Deze drie lagen waren niet bruikbaar en zijn gesloopt. Na dit aftoppen is het bouwvolume met vijf nieuwe woonlagen en een installatieopbouw met een koperen koepel verhoogd. De toren telt na renovatie een algemene entreeruimte op de begane grond, tien kantoorlagen en negen lagen met woningen. Aan de overzijde van de Westerlaan is een ondergrondse parkeergarage met 350 plaatsen ingebed in het Park door de straat te verleggen en een parkstrook toe te voegen op het dak van de garage. Ondergronds is de entreeruimte van de toren met de garage verbonden.
Het plan is gedurende de 14 jaar dat Ector Hoogstad Architecten erbij betrokken was diverse malen gewijzigd. De herontwikkeling is gefaseerd uitgevoerd. Voor het huidige plan is intensief overleg gepleegd door de bouwteampartners, waaronder aannemer Dura Vermeer en constructeur Aronsohn, om de transformatie haalbaar te maken. De opdrachtgever Calandstraat CV is een combinatie van Vopak, Maarsen Groep en Brouwershoff Beheer.
Molenwiek
Het oude betonnen casco heeft een vierkante plattegrond van circa 32,5 bij 32,5 meter met een stramienmaat van 5,40 meter. De vloeren liggen op betonnen balken en gevelkolommen, een binnenring van kolommen en de kernen. De kolommen zijn tot 1 meter breed. Kenmerkend voor het oorspronkelijke ontwerp zijn de betonnen schijven in gevels, die als een molenwiek zijn geplaatst en bijdragen aan de stabiliteit van de toren.
De toren is verhoogd van 61 naar 76 meter. Behalve consequenties voor het draagvermogen van de constructie geeft zo’n verlenging ook een forse toename van de buigingsmomenten in de toren vanwege de windbelasting. Constructeur Aronsohn heeft daarom de bestaande constructie grondig onderzocht. Een versterking van de fundering was gelukkig niet nodig, want met een 2 meter dikke keldervloer zou dat vrijwel onmogelijk zijn. In verband met de extra belasting zijn wel de wanden van de kern versterkt en zijn er op kelderniveau betonnen wanden tussen de kern en de betonnen wanden van de binnenring geplaatst, die de belasting beter spreiden over de bestaande fundering. Daarnaast zijn de schijven van de molenwiek, die oorspronkelijk maar tot de vierde bouwlaag liepen, tot de bovenste bouwlaag doorgetrokken.
Outrigger in optopping
In de optopping is een stalen outriggerconstructie toegepast om de stijfheid te vergroten. Door deze outrigger werken de nieuwe betonnen kolommen in de binnenring samen met de kern, waardoor de stijfheid van het geheel toeneemt. De outrigger heeft de vorm van een verdiepingshoge vakwerkligger. De gevelkolommen voor de optopping zijn van staal. Om het gewicht te beperking zijn de nieuwe woningvloeren uitgevoerd als bollenplaatvloer. Deze liggen op geïntegreerde stalen liggers. De stalen constructies zijn brandwerend bekleed. Een sprinklerinstallatie was niet nodig, want de hoogste verblijfsvloer ligt lager dan 70 meter, aldus projectarchitect Gijs Weijnen van Ector Hoogstad Architecten.
In verband met de geluidsisolatienormen voor woningen zijn zowel de nieuwe als oude vloeren voorzien van 110 mm dikke zwevende dekvloeren. Het hoogteverschil bij de trappenhuizen is opgelost met een extra trede van 170 mm, gelijk aan de overige optreden. De bordesvloer verloopt daarom 60 mm in hoogte tussen de verhoogde vloer en de trap.
Omdat er geen sluizen zijn bij de trappenhuizen zijn deze door middel van een overdrukinstallatie beveiligd tegen rook. Ervaringen met andere hoogbouw hebben volgens Weijnen geleerd dat door de overdruk de deuren naar de trappenhuizen vrijwel niet meer te openen zijn. Om dit te voorkomen wordt hier gewerkt met een lagere overdruk en zijn alle verdiepingen voorzien van een speciale rookafzuiging, die in geval van brand in werking treedt. Dit is voor zover bekend de eerste toepassing van dit systeem.
Wonen op je eigen directieverdieping
Per bouwlaag vanaf niveau 11 zijn er vijf woningen rondom de kern gegroepeerd. Door de royale afmetingen van de appartementen bleek het inpassen van de plattegronden in de bestaande draagstructuur goed mogelijk. Alleen waar de afstand tussen de kolommen slechts 1 meter is, belemmerde dit de indelingsvrijheid. Hier zijn tussen de kolommen de toegangsdeuren naar de woningen gesitueerd. De appartementen zijn naar wens van de koper vrij indeelbaar. Enkele appartementen zijn door Vopak in gebruik.
De royale vrije verdiepingshoogte van 2,90 meter op de bestaande lagen is ook in de vijf opgebouwde woonlagen doorgezet, tot zelfs 3,12 meter. Dit voegt absoluut kwaliteit toe aan de woningen en zorgt voor een consistent gevelbeeld. In de nieuwe gevels is de zwart/witte kleurstelling van de laagbouw doorgezet. De geglazuurde keramische tegels zijn opgehangen aan een stalen achterconstructie. Op de woninggevels is New imperial green graniet uit China aangebracht. De plint is van zwarte natuursteen Nero Assuloto.
Gezamenlijk entreegebied
Twee problemen die vaak de kop opsteken bij transformatie van kantoren naar woningen zijn de ontsluiting en de buitenruimte. Die zijn als volgt opgelost. Voor de ontsluiting zijn in de bestaande liftkernen vijf liften geplaatst: drie voor de woningen en twee voor de kantoren. In de kernen was daardoor geen plaats meer voor installatieschachten, die buiten de kernen zijn gemaakt. In de gezamenlijke entreehal aan de Westerlaan komen de bezoekers van de kantoren en de bewoners binnen. Hier is een glazen entreehal gemaakt rond de bewonersliften. De kantoorgebruikers gaan met een roltrap naar de eerste verdieping naar hun liftcluster. In verband met de Bouwbesluiteisen voor nieuwe woningen aan de maximale nagalmtijd, bleek het nodig het gehele trappenhuis te voorzien van akoestisch spuitpleister.
Balkons als logistieke puzzel
Ook de buitenruimte is goed opgelost. Iedere woning heeft minstens één zeer ruim balkon van 3 bij 5 meter. Deze balkons bestaan uit houten balkonvloeren, die met stalen consoles zijn opgehangen aan de bestaande of nieuwe verdiepingsvloeren. De consoles en het stalen raamwerk zijn uitgevoerd in slanke kokerprofielen. Aan weerszijden van de verspringende balkons zijn glazen windschermen ingeklemd tussen smalle profielen. Ook de borstweringen zijn van glas, zodat er een onbelemmerd uitzicht is en veel daglicht naar binnen valt.
De montage van dit stalen raamwerk was niet eenvoudig. Voor de afwerking van de gevels is de toren in de steigers gezet. Vanaf de steigers zijn ook de consoles voor de balkons gemonteerd. Maar het verdere raamwerk kon pas worden gebouwd nadat de steigers weg waren. Dura Vermeer heeft vervolgens gewerkt met twee losse kooien, die tijdelijk aan het skelet werden gefixeerd om veilig aan de afbouw van het balkon en de laatste geveldetails te werken.
Duurzaam resultaat
Voor het transformatieproject is het GreenCalc A-label verkregen. Duurzame maatregelen betreffen onder andere hergebruik van het bestaande casco, het gebruik van Maaswater als natuurlijke bron voor de koeling, stadsverwarming in de kantoren en woningen en energiezuinige verlichtingsinstallaties.
Het betonnen casco van het pand bleek prima geschikt voor hergebruik. Toch was het geen eenvoudig project volgens architect Joost Ector: “Zo’n project bedenk je niet van achter je bureau. Het was een proces van voortdurend aftasten van mogelijkheden en onderhandelen. Er wordt het uiterste van je flexibiliteit gevraagd. Ook door de marktontwikkelingen.” Weijnen wijst nog op een ander verschil met nieuwbouw: “Terwijl je nog niet weet hoe de plattegrond eruit gaat zien, ben je al bezig met wapeningsberekeningen. Je moet dus steeds schakelen tussen abstractie en detail. Ook de combinatie van de twee functies met eigen eisen aan installaties en dergelijke, vraagt om een heel andere aanpak.” Het resultaat van de langdurige exercitie mag er zijn. De toevoeging van de woonfunctie is zeker een verrijking van de locatie.
