Trendy Studentenhotel in industriepand

In een voormalig industriepand in Rotterdam is nu The Student Hotel gevestigd. Het 90 meter lange pand is met drie lagen in staalbouw opgetopt en afgebouwd met prefab badkamers. De hotelformule bevorderde de haalbaarheid en slaat aan bij studenten. 

Foto's worden geladen
Bezig met laden…

Snel een gemeubileerde kamer nodig? Op die vraag speelt The Student Hotel handig in met een luxe formule voor flexibele studentenhuisvesting. De gemeubileerde kamers worden als hotelkamer voor langere periodes verhuurd, onder andere aan internationale studenten die enkele maanden in Nederland verblijven. Het eerste Student Hotel van deze ontwikkelaar is gerealiseerd in Rotterdam in een verbouwd pand aan de Oostzeedijk. De 252 studentenkamers variëren in grootte van 16 tot 28 m2 en liggen aan een middengang in het 16 meter diepe pand. De standaardkamers hebben een gemeenschappelijke ruimte met een keuken, terwijl de suites een eigen keuken hebben. Het gebouw is ingedeeld in zes blokken, gescheiden door vijf trappenhuizen, waarvan er twee zijn voorzien van liften. Op de begane grond zijn er diverse voorzieningen, zoals een receptie, studieruimtes, Grand Café met restaurant en een sportcentrum.

Verzamelgebouw voor industrie

Het pand is destijds in twee fasen tussen 1941 en 1946 gebouwd als kleinschalig industriegebouw voor bedrijven die door het bombardement in mei 1940 hun huisvesting hadden verloren. Architect was Hugh Maaskant, die later het Groothandelsgebouw ontwierp.  In de jaren tachtig is het karakteristieke pand verbouwd tot kantoor voor de Sociale Verzekeringsbank, waarbij het oorspronkelijke beeld behoorlijk is gewijzigd. Door architect Martien de Schepper van DSH architecten is uitgebreid gekeken naar de historie: “Wij vonden het idee fantastisch om de oude architectuur terug te halen, maar dit zou een complete reconstructie betekenen want er was niets meer van Maaskant over. Voor de opdrachtgever lag daar niet de prioriteit.”

De transformatie tot Student Hotel is uitgevoerd met een Design & Build contract. De ontwikkeling is gestart met de combinatie van Dura Vermeer met DSH architecten, maar is later overgenomen door bouwbedrijf Cordeel met DSH. Met dit contractmodel beoogde The Student Hotel tijd te besparen. De voorbereidingstijd is echter toch langer geworden, omdat de bestemmingsplanprocedure voor functiewijziging meer tijd in beslag nam. Na het verkrijgen van de bouwvergunning heeft de periode van gedeeltelijk slopen en verbouwen maar negen maanden geduurd, zodat hier tijd is ingelopen.

Voordelen van de hotelformule

De hotelformule biedt veel voordelen, ook bij het oplossen van bouwtechnische vraagstukken. Dat komt omdat de Bouwbesluit-regels voor logiesgebouwen gelden in plaats van die voor woningbouw. Verder is het voor de verhuurder een voordeel dat met de hotelformule het Woningwaarderingstelsel en de verhuurdersheffing slim worden omzeild. Daar staat voor de huurders tegenover dat er uiteraard geen huurtoeslag beschikbaar is. De kamers kunnen per nacht, week of maand worden gehuurd tot een maximale periode van één studiejaar. De formule is blijkbaar zo succesvol, dat de eigenaar het leegstaande kantoor van Sociale Zaken op de kop van het complex tot 240 studentenhotelkamers wil verbouwen en ook in andere studentensteden actief is.

Geen dekking op beton

De draagconstructie van het bestaande pand bestaat uit 33 cm dikke, dragende gemetselde wanden, waarop betonnen balken liggen. Hierop zijn in het werk gestorte vloeren van 12 tot 15 cm dikte opgelegd. De voor- en achtergevel waren niet dragend. Verrassend was wel dat er op onverwachte plaatsen ventilatiekanalen in het metselwerk waren opgenomen.

Bij de inspectie van het pand viel op dat aan de onderzijde van de betonnen vloeren houtwolcementplaten zaten. Echt destructief onderzoek was op dat moment niet mogelijk, omdat The Student Hotel het pand nog niet had gekocht. De aankoop zou pas plaatsvinden als de bestemmingsplanwijziging definitief was. En daardoor werd ook lange tijd niet opgemerkt dat er helemaal geen dekking aan de onderzijde van de vloeren zat, maar dat de wapening op de hwc-platen lag. Dit is pas ontdekt bij het boren van sparingen. Toen moesten alsnog maatregelen worden getroffen. De keuze was: alle hwc-platen verwijderen en een dekkingslaag erop spuiten, of een extra draagconstructie onder de vloeren leggen om de wapening te ontlasten. Voor dat laatste is gekozen. Het was namelijk minder werk om met stalen balken de overspanning van de vloeren te verkorten door ze tussen de betonnen balken te monteren. Daardoor is er alsnog in het pand 1,2 km1 aan stalen balken ingebracht, waar van tevoren niet op was gerekend.

Projectgegevens

Locatie Oostzeedijk 182-200, Rotterdam
Opdrachtgever The Student Hotel, Amsterdam
Architect DSH architecten, Den Haag
Constructeur Van Rossum, Rotterdam
Uitvoering aannemerscombinatie Cordeel Nederland, Zwijndrecht, en ULC/Bectro Installatietechniek, Amersfoort
Bruto vloeroppervlak 8500 m2 voor en 11.500 m2 na transformatie
Bouwkosten 20 miljoen euro, incl. inrichting en installaties en incl. btw
Bouwperiode november 2011 – september 2012
Tekst Josine Crone
Fotografie Rob Hoekstra

Optopping in staal

Van het bestaande pand is het hoge dak gesloopt om er drie lagen bovenop te bouwen. Door het gebruik van lichte constructies op de bakstenen draagstructuur was dit mogelijk. Een stalen opbouw met kanaalplaatvloeren is in delen op het werk gekomen. Voor de montage waren kranen nodig, maar omdat het pand aan een drukke weg ligt was het plaatsen van kranen langs de weg niet toegestaan door de deelgemeente. Daarop is de mogelijkheid bekeken om een vaste kraan op te bouwen in twee van de liftschachten. Deze optie is afgevallen omdat hiervoor stalen versterkingen nodig waren die vanwege hun afmetingen (1 meter hoog en 10 meter lang) niet het pand in konden. De enige mogelijkheid die overbleef was het werken met mobiele kranen, die tot uiterlijk 14.00 uur van de deelgemeente in gebruik mochten zijn en op het lage gedeelte van de Oostzeedijk werden opgesteld.

Maatverschillen opvangen in gevels

De gevels zijn destijds in verschillende fasen gebouwd en vertoonden centimeters grote maatverschillen. “Het was een leuke zoektocht om te bepalen of we alle kozijnen op dezelfde lijn gingen brengen, met de vele aanpassingen die daarvoor nodig zijn, of dat we per blok één lijn zouden aanhouden. Dat laatste hebben we gedaan. Tussen de in hoogte verspringende blokken zijn glazen portiekwanden aangebracht, waardoor de blokken als afzonderlijke eenheden ogen. De dakopbouw met zinken felsgevels verbindt de blokken.”

De bestaande gevels zijn voorzien van isolatie en buitenstucwerk. Iedere kamer heeft één of twee  aluminium kozijnen met draaikiepramen. Voor de ventilatie, verwarming en koeling is een ventilatorconvectorsysteem met warmteterugwinning aangelegd.

Prefab badkamers

In verband met de gewenste bouwsnelheid is zoveel mogelijk met seriematige productie gewerkt. Een probleem bij dit gebouw was dat de maatverschillen groot waren. Daarom waren complete standaard inbouwpakketten niet mogelijk. Maar vooral de toepassing van de door DSH architecten ontworpen prefab badkamers leverde wel veel tijdwinst op. De badkamers zijn door de opdrachtgever besteld bij Modus, een Engelse firma die eerder in Groot-Brittannië studentenhotels heeft afgebouwd en onder andere de engineering hiervoor heeft gedaan. De feitelijke bouw van de badkamers vond plaats in Polen. De Schepper: “Dit onderdeel van de bouw kreeg daardoor een sterk Europees karakter. We vergaderden in Rotterdam met vier nationaliteiten om de productie van 252 badkamers te stroomlijnen.”

De traditioneel ogende badkamers zijn compleet in het werk afgeleverd, met tegelwerk, sanitair, kranen en leidingen. Aan de achterzijde zitten de aansluitingen die op de leidingkoker in het werk worden gemonteerd. De vloer van de badkamers is van OSB/3-board. Door de afvoeren in een wand te verwerken is de opstap maar 20 mm hoog.

Tijdens de bouw zijn de compleet gesealde badkamers tijdelijk in het casco geplaatst, toen de gevels nog open waren. Na het sluiten van de gevels konden de badkamers op de juiste plek worden geplaatst. De prefab badcellen staan op de bestaande dekvloeren.

Afstemming installaties

Net als bij een gewoon hotel was de inpassing van de installaties een belangrijk aandachtspunt, zeker omdat in het bestaande casco veel sparingen voor leidingkokers nodig waren. Voor de verwarming is het pand aangesloten op stadsverwarming. Energie en watergebruik zijn inbegrepen in de kamerprijs. Er is zelfs een hotelkey-systeem geïnstalleerd, dat de werking van de verlichting en klimaatinstallaties beperkt tot die tijdstippen waarop de bewoner in de kamer is en het raam is gesloten.

 Normen voor hotels

De formule van Student Hotel door studentenkamers als hotelkamers te verhuren en niet als gewone studentenwoningen, heeft in dit geval de haalbaarheid sterk bevorderd, volgens De Schepper. “Dat heeft zeker ook te maken met de geluidbelasting op de gevel, die hier 62 en gecumuleerd met verkeer en tram 69 dB is. Voor een hotel zijn er geen geluidseisen, terwijl voor woningen een eis geldt van minder dan 53 dB op de geluidluwe gevel. Om binnen toch een acceptabel geluidsniveau te realiseren, zijn aluminium kozijnen met dubbele kierdichting en zware beplating in de gevel toegepast, waardoor een geluidsreductie van 37 dB is bereikt. Ook de geluidseisen ten aanzien van de hotelkamerscheidende wanden en vloeren zijn minder stringent dan bij woningscheiding. Hier geldt namelijk dat luchtgeluid (Ilu;k) en contactgeluid (Ico) tussen logiesfuncties (hotelkamers) in een logiesgebouw niet minder mag zijn dan -5 dB. Er is gekozen voor een 125 mm dikke metalstud-wand met een geluidsreductie van 47 dB. Dit is dus vooral een norm die het hotel zelf wil neerzetten.

Anderzijds zijn de brandveiligheidseisen voor logiesfuncties strenger dan voor woningen. Hier was echter goed aan te voldoen, onder andere doordat de bestaande trappenhuizen voldoende capaciteit boden en goed zijn aangegeven.

Deze inventieve wijze van hergebruik voegt weer een nieuwe optie toe aan het palet van transformatiemogelijkheden voor overbodige kantoorpanden. Het hospitalityplatform Venuez beloonde het innovatief combineren van hergebruik, designhotel en studentenaccommodatie met een nominatie voor de Best Hotel Concept Award.

Geef een reactie

Regels voor reageren op Bouwwereld.nl

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

De volgende HTML tags en attributen zijn toegestaan: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Meer