De prioriteit van gemeenten zal de komende jaren moeten liggen bij de transformatie van leegstaand vastgoed in centra. Alleen op die manier kan voorkomen worden dat consumenten de centra links laten liggen. Het meest kansrijk is transformatie naar woningen, maar gemeenten moeten dan wel zelf het initiatief nemen. Dit blijkt uit een onderzoek van Stec Groep onder ruim 120 gemeenten.
Complete centrumbeleving onder druk
Volgens Stec Groep speelt er in driekwart van de stads- en dorpscentra een opgave om het winkelgebied compacter te maken. Die opgave wordt voornamelijk veroorzaakt door veranderd consumentengedrag en de groei van online winkelen. Hierdoor is een structureel overschot aan winkeloppervlak ontstaan. Dit overschot is enigszins verbloemd door de toename van het horeca-aanbod. Maar de coronacrisis dreigt alles te veranderen. Als gevolg van de crisis wordt voor centrumvoorzieningen een krimp verwacht variërend van 10 tot 40% voor de komende vijf jaar. Middelgrote en grote centra worden het hardst geraakt, met name door het grote aanbod modezaken. Deze zaken zijn seizoengevoelig, waardoor hun toekomstbeeld zeer onzeker is. Voorjaars- en zomercollecties zijn nauwelijks verkocht en kunnen mogelijk ook niet meer verkocht worden, terwijl inkoop voor komende seizoenen noodzakelijk is voor toekomstige bedrijfsvoering. Ook de horeca gaat het moeilijk krijgen. De verwachting is dan ook dat een deel van de horecazaken de coronacrisis niet overleeft. De completere centrumbeleving komt door deze ontwikkelingen onder druk te staan.
Lees ook:
Transformatie leegstaand vastgoed de oplossing
Om de leegstand van centra op te vangen moeten gemeenten volgens het onderzoek de komende periode de nadruk leggen op het transformeren van het leegstaande vastgoed. Wonen in centra is daarbij het meest kansrijke segment voor haalbare businesscases bij transformatie. De komende jaren is er behoefte aan 240.000 woningen in (stedelijke) centra. Martijn Exterkate, adviseur bij Stec Groep: : “De kans dat (winkel)centra er op middellange termijn anders uit zien dan nu met structureel meer leegstand is zeer groot. Consumenten laten centra met veel zichtbare leegstand links liggen. Transformatie van leegstaand (winkel)vastgoed wordt daarom de komende jaren prioriteit nummer één voor veel centra. Uit ons onderzoek blijkt dat gemeenten die zelf actief de handschoen oppakken en transformatie niet puur aan de markt overlaten, veel meer succes boeken. Gemeenten die staan voor levendige en vitale centra moeten daarom de regierol pakken.”
Passieve houding
Maar aan die regierol lijkt het vaak te ontbreken. Gemeenten benutten hun gereedschapskist met instrumenten nog onvoldoende voor een effectieve centrumaanpak. Zij stellen zich bij transformatie vaak passief op: het initiatief wordt bij de vastgoedeigenaar gelegd. Juist actief ingrijpen door gemeenten blijkt het meest effectief. Een derde van de gemeenten verwacht dat haar huidige vastgoedaanpak en instrumenten niet leiden tot een gezond leegstandsniveau in het centrum.
Lees ook:
Belemmeringen
Een grote bottleneck bij transformatie is samenwerking met vastgoedeigenaren. Gemeenten beoordelen dit met een krappe voldoende (5,6). 30% van de gemeenten verwacht dat stroeve samenwerking met vastgoedeigenaren het functioneren van het centrum verder onder druk zet. Bijna 40% van de gemeenten geeft aan dat ook het gebrek aan gemeentelijke financiën een obstakel vormt. Gemeenten bouwen investeringen in het centrum de komende drie jaar af met 10%, vooral in middelgrote en grote gemeenten.
Transformatie vastgoed omarmen
Exterkate pleit voor het benutten van de crisis voor structuurversterking op langere termijn: “Het momentum voor transformatie is groter dan ooit. Vastgoedeigenaren gaan zeker niet ontkomen aan een afwaardering van vastgoed. Vasthouden aan investeringswaarde is niet langer houdbaar. Daarom zal de markt transformatie van (winkel)vastgoed omarmen.”
