Minister Ollongren heeft op 20 mei 2020 de Tweede Kamer geschreven dat zij met de koepelorganisaties (waaronder de VNG) gezamenlijk voorstelt dat de Omgevingswet op 1 januari 2022 in werking treedt. In de gezamenlijke verklaring van de koepelorganisaties in de bijlage bij haar brief staat dat de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gelijktijdig in werking treedt. Eerder was het corona-virus als reden (of excuus) gebruikt waarom inwerkingtreding één jaar eerder niet haalbaar was. De werkelijke reden voor de vertraging is vermoedelijk dat de ICT nog niet op orde is.
Gezamenlijk zorgen de Omgevingswet en de Wkb voor de grootste wijzigingen in de bouwregelgeving ooit. Niet alleen wat betreft vergunningverlening en handhaving, maar ook wat betreft aansprakelijkheid.
De Omgevingswet
In de Omgevingswet gaan 26 wetten op het gebied van het omgevingsrecht op. De Omgevingswet knipt de omgevingsvergunning voor bouwen in tweeën: de omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit en de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit. De gemeente toetst de omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit aan de bouwtechnische voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl; de opvolger van het Bouwbesluit 2012). En toetst de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit aan het omgevingsplan (de opvolger van het bestemmingsplan).
Lees ook:
De Wkb geeft invulling aan de omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit. Op 21 april 2020 heeft minister Ollongren aan de Eerste en Tweede Kamer het ontwerp van het Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen (Bkb) verzonden. Het Bkb bevat de uitwerking van de wijzigingen in vergunningverlening en handhaving onder de Wkb. Uit het Bkb volgt dat bouwplannen die onder het stelsel van kwaliteitsborging vallen, bouwtechnisch vergunningvrij zijn. In de plaats van een vergunningplicht, moet de initiatiefnemer vier weken voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden een bouwmelding bij de gemeente indienen.
De Wkb
Niet alleen vinden op 1 januari 2022 wijzigingen plaats in vergunningverlening en handhaving. Ook zal dan de aansprakelijkheid en de waarschuwingsplicht van de aannemer veranderen. Voor deze privaatrechtelijke wijzigingen geldt deels geen overgangsrecht. Dit betekent dat voor bouwprojecten waarvoor nu de contracten worden afgesloten, maar die pas zijn voltooid na 1 januari 2022 de Wkb geldt.
De Wkb bevat allerlei privaatrechtelijke wijzigingen die voor de aannemers verzwarend werken. Deels kan van deze verzwaringen niet worden afgeweken bij een niet-professionele opdrachtgever. Bij een professionele opdrachtgever kan wel contractueel daarvan worden afgeweken. Daarom loont het om nu al de contracten en de algemene voorwaarden aan te passen
Lees ook:
Verborgen gebreken
De belangrijkste privaatrechtelijke wijziging is dat de verborgen gebreken regeling verdwijnt. De aannemer blijft aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering door de opdrachtgever hadden kunnen worden ontdekt. Bij een professionele opdrachtgever kan wel daarvan worden afgeweken, maar enkel in het contract zelf (en dus niet in de algemene voorwaarden).
Daarnaast moet de aannemer zijn opdrachtgever “schriftelijk en ondubbelzinnig” waarschuwen als het bouwplan niet zal leiden tot een deugdelijk werk bij de oplevering. Bij die oplevering moet hij zijn opdrachtgever een consumentendossier verstrekken, de privaatrechtelijke tegenhanger van het dossier bevoegd gezag dat in het Bkb is uitgewerkt. Ook zal de aannemer zijn niet-professionele opdrachtgever voor aanvang moeten mededelen welke financiële zekerheid er is dat het bouwwerk wordt afgebouwd. Tot slot zal de aannemer tussen de één en twee maanden na oplevering die opdrachtgever moeten vragen of er nog gebreken zijn. Er is een grotere kans dat laatstgenoemde vervolgens de notaris vraagt om de laatste 5% van de aanneemsom in depot te houden.
Het Bkb
De VNG heeft in een brief van 12 mei 2020 aan de Eerste en Tweede Kamer stevige kritiek geuit op het Bkb. Vermoedelijk heeft de VNG de grootste moeite ermee dat de vergunningplicht in het Bkb wordt vervangen voor een meldingsplicht, omdat de gemeenten dan geen leges meer mogen heffen.
Uit het Bkb volgt dat bij de bouwmelding vier weken voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden de initiatiefnemer aan de gemeente bekend moet maken welke private kwaliteitsborger tijdens de bouw toezicht houdt aan de hand van welk instrument van kwaliteitsborging (beoordelingsmethodiek). Ook moet de initiatiefnemer bij de bouwmelding een borgingsplan van de kwaliteitsborger indienen, waarin staat wat de risico’s zijn bij de bouwwerkzaamheden en welke beheersmaatregelen daarom moeten worden getroffen.
Handhaving
De kwaliteitsborger heeft geen handhavingsbevoegdheden, de gemeente wel. De gemeente moet echter wel informatie krijgen om zo nodig te handhaven. Daarom schrijft het Bkb voor dat bij de bouwmelding een borgingsplan moet worden ingediend, de kwaliteitsborger tijdens de bouw de gemeente doorgeeft welke waarschuwingen hij de aannemer heeft gegeven en moet bij de gereedmelding een dossier bevoegd gezag worden verstrekt.
De VNG kan zich niet erin vinden dat de kwaliteitsborger alleen de gemeente tijdens de bouw informeert als de kwaliteitsborger meent dat het uiteindelijk gerealiseerde bouwwerk niet aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. De VNG wil hebben dat bij alle tussentijdse afwijkingen de kwaliteitsborger de gemeente informeert. De gemeente bepaalt dan zelf wel of zij tijdens de bouw handhaaft.
Positieve verklaring
De belangrijkste taak van de kwaliteitsborger is een positieve verklaring af te geven dat het gerealiseerde bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. Deze positieve verklaring is een cruciaal onderdeel van het dossier bevoegd gezag dat bij de gereedmelding aan de gemeente moet worden verstrekt. Als het dossier bevoegd gezag onvolledig is, mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen. In de 2017-versie van het Bkb had de gemeente tien werkdagen om ingebruikname van het bouwwerk tegen te houden. In de nieuwe versie van het Bkb mag van rechtswege het bouwwerk niet in gebruik worden genomen als het dossier bevoegd gezag onvolledig is.
Tekst: mr. dr. ing. Peter de Haan, advocaat bij Asselbergs & Klinkhamer Advocaten
