De gemeente Den Haag gaat betaalbare woningbouw verplichten. Dit doen zij middel van een doelgroepenverordening. Met die verordening kan de gemeente via bestemmingsplannen afdwingen dat er betaalbaar wordt gebouwd en dat deze woningen betaalbaar blijven.
In de doelgroepenverordening wordt vastgelegd hoeveel procent sociale en middeldure huur er in een project wordt gerealiseerd, welke prijsgrenzen hiervoor gelden en voor hoeveel jaar dit in stand wordt gehouden. Dit kan oplopen tot 50 jaar. Daarmee wil de gemeente voorkomen dat woningen die in eerste instantie gebouwd worden voor inwoners met een laag of gemiddeld inkomen binnen een paar jaar alsnog veel te duur en daarmee onbereikbaar worden.
Jaarlijks 4000 nieuwe woningen
Wethouder Balster is zeer content met de maatregel: “We willen elk jaar 4000 nieuwe huizen bouwen. Dat moet betaalbaar zijn en betaalbaar blijven. Het bestemmingsplan en straks het omgevingsplan biedt de gemeente de beste garantie dat – ook als er wordt gebouwd op particuliere grond – er gebouwd wordt voor elke portemonnee.”
Haagse aanpak
Het college heeft de afgelopen anderhalf jaar meer dan 170 miljoen uitgetrokken voor betaalbare woningbouw en stedelijke ontwikkeling. Samen met woningcorporaties en marktpartijen werd een Haagse aanpak ontwikkeld om met de grootst mogelijke ambitie de woningnood aan te pakken en de leefbaarheid in wijken te verbeteren. Balster: “We zijn een mamoettanker aan het verplaatsen. We komen uit een tijd dat er nauwelijks betaalbare huizen bijkwamen. Die woningen staan er ook niet zomaar. Maar de eerste successen beginnen zich nu af te tekenen. Met de doelgroepenverordening hebben we er goed gereedschap bij om die betaalbare huizen echt waar te maken. En dat is keihard nodig.”
Lees ook:
Lees goed: “Den Haag gaat betaalbare woningbouw verplichten.” Wat een stelletje naïevelingen zijn ze daar toch in Den Haag en wij eveneens als we in prutpraat blijven geloven. Daar hadden ze voor 2008 al mee moeten beginnen, met de ineenstorting van de woningmarkt, maar toen bleef het stil en zijn geen politieke besluiten genomen om het woningprobleem aan te pakken. Waarom ook, de markt was ingestort, (juist door die belegging in de woningmarkt in Amerika) en de mensen wilden toch iets met hun geld doen en een belegging in veilig vastgoed was een goed alternatief. De huisjesmelkers deden z’n entree op grote schaal. In 2008 had men jaarlijks 60.000 woningen voor de starter, alleenstaande, invaliden, studenten en eengezinshuishoudens moeten bouwen. Maar zelfs deze door de politiek vrijgegeven bouwquotum was al niet haalbaar. In heel Nederland snakte men ook al naar betaalbare woningen, maar investeerders bleven consistent woningen bouwen voor de middenmoot (M€0,35 tot M€0,42 en woningen voor de hogere klasse, vanaf €0,42). Hiermee werd uiteindelijk ook het hoogste winstpercentage behaald. Deze inhaalslag ga je met een verplichting niet inhalen en zal waarschijnlijk eerder averechts werken dan ’t in het voordeel van de woningzoekende. De prijzen van huizen zullen hierdoor nog meer open. Bij een verplichting hoort ook een omslagpunt, waarbij alles duurder gaat worden door schaarste. Arbeid waarin al een schaarste heerst is de eerste factor wat nog meer gaat stijgen. Eerst arbeiders de bouw uitjagen door deze slechtere zekerheden te geven in vaste banen en vaste inkomens, waardoor de vacatures explosief stijgen (oorzaak de terugtrekkende overheid die dit aan de markt wil overlaten) en de tweede factor is de overkill aan vraag naar materiaal op de bouwmarkt, waardoor wachttijden langer worden. Gaat de overheid nu verplichtingen opleggen, dan staat daartegenover het beboeten bij het niet halen van de opgelegde eisen. De hieruit voortkomende kosten zullen weer verhaald moeten worden op datgene wat moet worden gerealiseerd. Zo schiet met opnieuw in eigen voet. Bouw juist bij een terugvallende markt, maar bouw consequent en met een regelmaat waarmee de grote dalen en pieken in de woningmarkt wegvallen. Bouw voor het laagste segment van de woningmarkt en niet waarmee het hoogste rendement valt te behalen. Juist hierdoor zal een verschuiving veroorzaakt worden van de duurdere naar de goedkopere woningen. Momenteel wonen vele gezinnen en alleenstaande in voor hun veel te dure woningen. Een economische heel ongezonde situatie, waardoor geldstromen op de kapitaalmarkt scheef gaan lopen en gemeenten zwaarden belast gaan worden door aanvragen voor huursubsidies en verhogingen van bijstandsuitkeringen. Bij meer woningaanbod op het ondersegment zullen de woningen langzaam goedkoper worden, maar dan komen deze wel weer op een niveau waar ze behoren, (nl. onder de €700 de m3), anders krijg je de woon- of huurdeel niet onder de 30% van je maandinkomen. Een gezond percentage is de huur- of woonlasten op maximaal 26% van je maandinkomen te krijgen. Dan zit je ook veilig en geeft je ruimte om te sparen en andere dingen te doen.
Tom Peeters, Bouwkostendeskundige