De Vereniging van Eigenaren (VvE) is na de bouw van een bedrijfsgebouw allesbehalve tevreden. Van alle overheaddeuren evenals van de zwarte en grijze gevelbeplating laat de verf los. De projectontwikkelaar is bereid de overheaddeuren te vervangen, maar de gevelbeplating niet.
De gebreken wijt hij aan het onvoldoende reinigen. Beide partijen laten de beplating vervolgens door een deskundige bekijken. Het bureau dat voor de projectontwikkelaar de gevelbeplating onderzoekt, wijt de problemen aan zoutaanslag en gebrekkig onderhoud. Volgens de Vereniging van Eigenaren is de coating te dun. Hierdoor is deze gaan corroderen. De beplating voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen. De Vereniging vindt dat de projectontwikkelaar alle kozijn- en gevelbeplating moet vervangen. Maar deze volhardt in zijn mening dat sprake is van corrosie en dat het gaat om zoutaanslag. Hij ontkent dat de coating te dun is. De VvE moet om die reden de procedurekosten betalen.
Blaasjes
Ter plekke ziet de arbiter dat de coating van vooral de liggende delen boven de overheaddeuren en de lekdorpels van de kozijnen op de eerste verdieping blaasjes vertoont. Dat wijst op corrosie. Incidenteel treft de arbiter enkele roestplekjes aan op de lichte gevelbeplating. Ook ziet hij bij een aantal bevestigingsschroeven een beginnende vorm van oxidatie.
In al die gevallen is er geen verschil tussen de bedrijfsruimten die regelmatig worden schoongemaakt en de ruimten waar dat niet geval is. Verder is op de donkere gevelbeplating vervuiling en aanslag te zien die mede veroorzaakt wordt door zout (neergeslagen zout vanuit zee). Op sommige plekken is het zelfs flink vervuild, wat naar het oordeel van de arbiter wijst op matig onderhoud van de betreffende bedrijfsunits. Deze vervuiling en zoutaanslag vallen weliswaar met de nodige inspanning te verwijderen. Doordat het gebouw op nog geen kilometer van zee verwijderd ligt, is niet te voorkomen dat zout dat in lucht aanwezig is door neerslag op de gevelbeplating terechtkomt en achterblijft door verdamping van vocht. Van een gebrek dat de projectontwikkelaar valt toe te rekenen is daarom geen sprake.
Verder heeft de arbiter enkele mechanische beschadigingen op de beplating aangetroffen. Vooral rondom de overheaddeuren. Die komen evenmin voor rekening van de projectontwikkelaar.
Corrosie
Dat op de plekken waar corrosie is te zien, sprake is van een te dunne coating zoals de VvE beweert, bestrijdt de projectondernemer. De VvE moet die bewering daarom met bewijzen staven. Ze is daar niet in geslaagd. Het rapport van het onderzoeksbureau dat de Vereniging in de arm heeft genomen, biedt daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. Visueel kan ook niet worden vastgesteld of de coating te dun is. Omdat de Vereniging evenmin op andere wijze kan aantonen dat de coating te dun is, verwerpt de arbiter die bewering.
In tegenstelling tot hetgeen de projectontwikkelaar verklaart, zijn de gebreken aan de liggende delen en de lekdorpels, naar het oordeel van de arbiter, niet het gevolg van gebrekkig onderhoud. Vooral bij de horizontale delen vinden ze hun oorzaak door het in het werk pas maken (knippen) van de beplating. Hierdoor ontbreekt bescherming op de randen en is deze gaan corroderen. Een gebrek aan onderhoud is hier dus niet de oorzaak.
De projectontwikkelaar moet de gebreken aan de liggende delen en aan de lekdorpels van de ramen op de eerste verdieping, alsmede de bevestigingsschroeven die plaatselijk licht zijn gecorrodeerd, herstellen. Met de projectontwikkelaar is de arbiter van oordeel dat het buitenproportioneel is om de kozijn- en gevelbeplating te vervangen. Dit staat niet in verhouding tot de ernst en omvang van de klachten. Het voorstel van het onderzoeksbureau om de liggende delen en de lekdorpels van de ramen te voorzien van een goede coating en daar waar nodig de aangetaste bevestigingsschroeven te vervangen door niet corroderende schroefbouten, vindt de arbiter heel redelijk.
Hersteltermijn
De projectontwikkelaar moet de herstelwerkzaamheden binnen 2 maanden uitvoeren, zo niet dan wacht hem een dwangsom. Daarnaast moet hij de kosten die de VvE heeft gemaakt om een deskundige in te schakelen, vergoeden. De proceskosten moeten de partijen samen in gelijke mate betalen.
Geschilnummer: 30.626
Tekst: Paulien Ruitenbeek
Illustratie: Pennestreek
