Na de bouw van een appartementencomplex treedt er een groot aantal lekkages op. Adviesbureau BDA komt na onderzoek met een reeks aan gebreken op de proppen. De VvE en woningstichting beamen dat het vervangen van de dakbedekking de beste oplossing is. Maar wie gaat dat betalen?
Een met een hellend dak uitgevoerd appartementencomplex blijkt na de oplevering de nodige gebreken te vertonen. Via het dak doen zich een groot aantal lekkages voor die de bouwer poogt te herstellen. Tijdens verbouwingswerkzaamheden komen lekkages aan het licht in de spouwen van de buitengevels. De Vereniging van Eigenaren (VvE) geeft BDA vervolgens opdracht het dak te onderzoeken. Een reeks van gebreken komt aan het licht. Zowel de woningstichting als de VvE vindt dat het vervangen van de dakbedekking noodzakelijk is. Maar voor wiens rekening de herstelkosten moeten komen, daarover verschillen ze van mening.
Rapport BDA
BDA komt in zijn rapport tot de volgende bevindingen:
1. De kilgoten en de goten aan de voet van de dakhelling zijn structureel lek. De bevestigingsclips waarmee de felsbanen zijn vastgezet, perforeren de onderliggende bitumen dakbedekking. Water dringt hierdoor naar de betonnen onderdakconstructie door.
2. Het aluminium felsdak is niet overal goed aan de onderconstructie bevestigd. BDA twijfelt dan ook of het dak voldoende windbestendig is.
3. Bij de dakdoorvoeren zijn meerdere lekkages opgetreden, de daksparingen zijn niet op de juiste wijze uitgevoerd.
4. De aansluiting van het zetwerk op de opstand van de galerijplaten is niet waterdicht. Via de kitvoegen en stuiknaden infiltreert vocht via de gevelconstructie naar de appartementen.
5. De kitvoegen tussen de stuiknaden van de galerijplaten zijn soms lek. Via deze aansluitingen infiltreert vocht, wat lekkages veroorzaakt in de lagergelegen woningen.
6. Door een beperkte opstand bij de dakterrassen en een te kleine capaciteit van de hemelwaterafvoeren kan vocht bij de puien de woningen binnendringen.
Analyse
Een ander bureau heeft, na het verzoek van de woningstichting om een second opinion, de conclusies van BDA onderschreven. In een aanvullend rapport geeft BDA nog aan dat vermoedelijk over de gehele breedte van de dakgoten vocht de dakconstructie is binnengedrongen. Volgens een rapport van de woningstichting bestond al in een vroeg stadium twijfel over de dakconstructie. Voor de oplevering heeft BDA weliswaar aanbevelingen gedaan, maar die zijn niet volledig opgevolgd. Na een locatiebezoek komt de adviseur van de woningstichting onder meer tot de slotsom dat de details niet conform de afspraak zijn uitgevoerd. Op de isolatie is een bitumen dakbedekking aangebracht, waardoor vocht dat in de isolatie doordringt, opgesloten raakt in de constructie. Het voordeel van een felsdaksysteem gaat hierdoor verloren. Verder loopt water dat zich in de goot ophoopt, niet over de dakrand maar in de dakconstructie. Normaal is dit geen probleem, maar omdat de (clip)verbindingen van het felsdak hier de bitumineuze dakbedekking perforeren, kan vocht de constructie binnendringen. Door de insnijdingen die BDA steekproefsgewijs heeft gemaakt, is duidelijk dat vocht aanwezig is tussen de dakisolatie en de dakbedekking en dat de isolatie zelf extreem vochtig, c.q. verzadigd is. Ook het betonnen onderdak is vochtig.
Conclusie
Uit de rapporten van beide deskundigen, video-opnamen en de detaillering van het dak blijkt dat vocht de dakconstructie blijft binnendringen. De arbiter sluit niet uit dat de gevelconstructie hierdoor tevens wordt aangetast. Nu bovendien de felsbanen niet overal aan het betonnen onderdak zijn bevestigd, bestaat ook een gevaarlijke situatie bij storm- en rukwinden. De arbiter is van oordeel dat sprake is van een proces van verval dat niet meer door normaal onderhoud valt te stoppen. Enkel het geheel vervangen van de bestaande dakbedekking biedt nog soelaas. Dan zal ook een andere detaillering moeten worden gekozen om herhaling van de problemen te voorkomen. De woningstichting die verantwoordelijk is voor de bouw van het complex, is aansprakelijk voor dit ernstige gebrek. Omdat het dak al 9 jaar geleden is opgeleverd, is de arbiter van oordeel dat een deel van de kosten voor het aanleggen van een nieuw aluminium felsdak voor rekening van de VvE moet komen. Een dergelijk dak zou ook bij normaal onderhoud na circa 30 jaar aan vervanging toe zijn. Hij vindt het redelijk dat 30 procent van de kosten van het verwijderen van de oude dakplaten, het plaatsen van de nieuwe aluminium dakplaten en van de kosten van de dakplaten zelf, voor rekening komt van de VvE. De rest betaalt de woningstichting. De kosten van vervanging van de dakisolatie en verdere maatregelen om de huidige problemen te voorkomen, zijn voor rekening van de woningstichting.
Het verzoek om vergoeding van de door de VvE gemaakte kosten wijst de arbiter grotendeels toe. Van de proceskosten betaalt de VvE 25 procent, de woningstichting het overige deel. Bovendien wijst de arbiter de VvE een tegemoetkoming toe in de kosten van rechtsbijstand. Ook die moet de woningstichting betalen.
Tekst: Paulien Ruitenbeek; Illustratie: Pennestreek
Geschilnummer: 31.733
