Meer bouwruimte in de bestaande stad dan verwacht

De bestaande stad blijkt nog veel meer bouwruimte te hebben voor nieuwe woningen dan eerder al bleek uit het onderzoeksrapport ‘Ruimte Zat in de Stad’, dat KAW-architecten in juni presenteerde. Dat is de uitkomst van overleg van KAW met 15 grote en middelgrote corporaties door het hele land zoals Woonplus Schiedam en Zayaz, maar ook met de provincie Zuid-Holland, vier grotere gemeentes en projectontwikkelaars als ERA Contour en DID Vastgoedontwikkeling.

Het beeld wat zich aftekent, is dat de gemiddeld door KAW geprognosticeerde toename van 25 procent meer sociale woningen bij alle corporaties als ondergrens haalbaar is. Vooral bij stedelijke corporaties blijkt dat structurele toevoegingen tot 50 procent woningen ten opzichte van het huidige aantal woningen goed haalbaar is. Dit met behoud van de kwaliteit van wonen, of zelfs beter.

Verouderde opvatting

De conclusies zijn in scherpe tegenstelling met de verouderde opvatting dat herstructurering tot 20 procent minder woningen in de stadswijken leidt. Dit argument dat de laatste tijd weer regelmatig in de discussie opduikt, komt nog voort uit de tijd van de Vogelaarwijken. KAW bestempelt deze opvatting als lobbywerk voor bouwen in het groen en niet gestoeld op de kennis van nu. De eerste corporaties slaan inmiddels samen met gemeentes en het Rijk de handen ineen om de stadsinbreidingsplannen van strategie naar uitvoering te brengen.

2500 nieuwe woningen in Schiedam

Woonplus Schiedam heeft bijvoorbeeld met behulp van KAW ruimte gevonden voor 2500 nieuwe woningen binnen bestaande wijken in een stad met nauwelijks ruimte aan de randen, omdat ze ingeklemd ligt tussen andere grote steden. Per saldo is hierdoor een toename van meer dan 40 procent ten opzichte van het eigen bezit mogelijk. Voor alle duidelijkheid: Schiedam kent al een extreem hoge dichtheid bewoners per vierkante kilometer; twee keer zo’n hoog als buur Rotterdam bijvoorbeeld. De cijfers in Schiedam worden momenteel financieel onderbouwd.

Positieve reactie

Naast corporaties, de overheid en projectontwikkelaars reageerden ook veel collega-architecten en bouwpartijen positief op het Ruimte Zat-onderzoek. Reimar von Meding, directeur van KAW, lichtte het rapport en zijn bevindingen die daarop volgden, onlangs ook toe voor de Tweede Kamercommissie voor woningbouw.

Lees ook:

Ruimte Zat in de Stad

KAW publiceerde haar Ruimte Zat in de Stad-rapport dit voorjaar nadat haar team voor research & development diepgravend onderzoek had gedaan naar ruimte om woningen in de bestaande stad te realiseren. Daarmee was KAW de eerste die deze materie – waar al heel veel over gezegd en beweerd werd – ook echt onderzocht. Uit het onderzoek bleek dat er zelfs bij een zeer voorzichtige raming plaats is voor 482.000 tot 708.000 nieuwe woningen in de bestaande stad, te realiseren in de komende 10 jaar. Volgens het rapport – waarin big data werden gecombineerd met ontwerpend onderzoek – zou in het gunstigste geval het overgrote deel van de totaal geraamde behoefte van 1 miljoen woningen realiseerbaar zijn.

Naoorlogse wijken

Voor het onderzoek keek KAW bewust alleen naar de naoorlogse wijken die tussen 1950 en 1980 werden gebouwd. Volgens KAW biedt de ‘stadsaanpak’ enorme sociale en maatschappelijke koppelkansen en de mogelijkheid om tot een duurzame, rechtvaardige en toekomstgerichte inrichting van onze woonomgeving te komen, waar wonen weer een basisrecht is voor iedereen.

Naast de onderzochte wijken bieden ook stadswijken van voor en na deze periode, maar vooral ook oude industriegebieden, enorme inbreidingsmogelijkheden. Deze zijn vooralsnog bewust buiten beschouwing gelaten. KAW heeft voor dit deelonderzoek gekozen omdat de naoorlogse (en geregeld ook problematische) wijken echt aan (duurzame) vernieuwing toe zijn en omdat de kansen hier het grootst zijn.

Economische en ecologische voordelen

Omdat de infrastructuur er al ligt en procedures overbodig zijn, zou het een en ander zowel sneller als betaalbaarder kunnen worden gerealiseerd dan bouwen in het groen. Naast economische biedt inbreiding ook grote ecologische voordelen. Zo wordt de schaarse Nederlandse natuur gespaard en kunnen tegelijkertijd bestaande wijken ‘klimaatadaptief’ worden aangepast. Het onderzoek laat zien dat extra ruimte buiten de stad (die nu regelmatig speculatief wordt opgekocht) helemaal niet gebruikt hoeft te worden, en ook in tijd, geld en duurzaamheid geen voordelen oplevert ten opzichte van inbreiding van de stad.

Bouwruimte in vier categoerieën

Het KAW-onderzoek toont aan dat er bouwruimte is in vier categorieën, te weten: het splitsen, uitbouwen of optoppen van bestaande woningen; chirurgische ingrepen waarmee restruimte in de wijken beter wordt gebruikt; herstructurering met sloop en nieuwbouw; en het gebruik van wijkranden (die vaak ook restruimte in zich dragen en waar veel nieuwe ruimte ontstaat door terugtrekkend en schoner autoverkeer).

In de categorie bestaande woningen ziet KAW mogelijkheden omdat het overgrote deel van die woningen (65 procent) gebouwd werd voor gezinnen met twee ouders en meerdere kinderen, terwijl die op dit moment nog maar 25 procent uitmaken van het totaal aantal huishoudens. Veel bestaande woningen zijn dus te groot en zouden relatief eenvoudig gesplitst kunnen worden. Alleen met deze aanpak zouden al meer dan 200.000 (huur)woningen (sociaal en vrije markt) kunnen worden gerealiseerd, zonder enige nieuwbouw.

Voordelen en kansen

Inbreiden biedt vele voordelen & (koppel)kansen. Denk aan meer inkomsten voor gemeenten door meer gronduitgave; besparing kosten aanpassen infra vergeleken bij aanleggen nieuwe buurt buiten de stad; vraag en aanbod die in balans komen, vooral ook daar waar meer vraag is; fysieke aanpak koppelen met sociale aanpak, combineren met verduurzaming; doorstroming stimuleren met aanbod voor ouderen in de buurt; minder gevoelig voor risico’s en belemmeringen; intensiteit als draagvlak voor voorzieningen; en besparing groen en ecologie, behoud van landschap en minder bouwen.

Lees ook: