Met de veranderingen moet de Woningwet meer duidelijkheid geven over verantwoordelijkheden en handhaving rondom de bouwregelgeving. Dit heeft niet alleen voor nieuw te bouwen projecten consequenties, maar ook voor bestaande gebouwen. Men is er immers zelf als eigenaar voor verantwoordelijk dat een gebouw voldoet aan de eisen van Bouwbesluit en Bouwverordening.
Bouwbesluit en Bouwverordening
Het is verboden te bouwen indien een gebouw niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit en aan de eisen van de gemeentelijke Bouwverordening. Ook het bouwen in afwijking van de bouw-vergunning is niet toegestaan (dit was voor 1 april ook al zo). Nieuw is dat ten tijde van de aanvraag van de bouwvergunning alleen aannemelijk moet worden gemaakt dat het bouwwerk voldoet aan de eisen. Het is dus niet noodzakelijk dat elk detail is uitgewerkt. Dit is in de praktijk ook niet mogelijk omdat veel details pas na de bouwaanvraag worden uitgewerkt.
Op het moment dat het gebouw wordt opgeleverd moet het gebouw uiteraard voldoen aan de eisen. Indien in de bouwvergunning afwijkingen ten opzichte van de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit of de Bouwverordening zijn vastgelegd, is de bouw-vergunning maatgevend. Ook indien door een fout ten onrechte bouwvergunning is verleend terwijl niet aan die eisen werd voldaan, is de bouwvergunning maatgevend. Op dat moment hoeft niet aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit of de Bouwverordening worden voldaan.
Bestaande bouw
Voor bestaande gebouwen (die geen monument zijn) geldt dat deze altijd moeten voldoen aan de eisen voor bestaande bouw die in het Bouwbesluit zijn omschreven. Tevens moeten ook deze gebouwen voldoen aan de eisen van de Bouwverordening. In de hiervoor beschreven situatie dat niet wordt voldaan aan de nieuwbouweisen en dat toch een vergunning is verleend, geldt dus ook dat wèl aan de eisen voor bestaande bouw moet worden voldaan.
Volgens de huidige regelgeving voldoet een dergelijke pui met spiegeldraadglas niet meer per definitie aan de wbdbo-eis van 20 minuten.
Dit ventilatiekanaal is weliswaar voorzien van een brandwerende afdichting, maar is toch onvoldoende brandwerend.Om te controleren of inderdaad aan de eisen wordt voldaan, moet elke gemeenteraad jaarlijks op voorstel van het College van B en W een handhavingsbeleid vaststellen. In dit beleid moet worden vastgelegd op welke (soort) bouw- (en sloop)plaatsen wordt gecontroleerd. Ook moet worden vastgesteld op welke punten wordt gecontroleerd en wat de sancties zijn indien niet wordt voldaan aan de eisen. Hierdoor krijgt
de overheid een krachtiger en eenduidiger instrument voor de handhaving.
Voor bestaande gebouwen is het aanschrijvingsinstrumentarium vereenvoudigd. Indien een bestaand gebouw niet voldoet aan de eisen, kan de gemeente direct ingrijpen. Volgens de nieuwe Woningwet is dit een overtreding waarvoor direct een handhavingsbesluit kan worden genomen. Dit besluit hoeft niet voor degene te gelden die destijds foutief heeft gebouwd, maar het besluit is in de nieuwe Woningwet perceelsgebonden.
Bij eigendomsoverdracht kan dus het handhavingsbesluit worden overgenomen door de nieuwe eigenaar, zodat op dat moment de nieuwe eigenaar in overtreding is. Deze overtreding wordt gelijk gesteld aan een economisch delict. Hierdoor zijn zwaardere straffen mogelijk in omstandigheden waarbij een overtreding niet ongedaan kan worden gemaakt of ernstige gevolgen heeft. Bij eigendomsoverdracht kan het dus van belang zijn na te gaan hoe met deze risico’s moet worden omgegaan.
Ook met de vernieuwde Woningwet heeft de gemeente de mogelijkheid voor te schrijven dat een bestaand gebouw aan hogere eisen moet voldoen dan de eisen die gelden voor bestaande bouw. Wel moet de gemeente dit voorschrift motiveren, door aan te tonen dat de voorzieningen voor het betreffende object echt noodzakelijk zijn. Daarnaast mogen deze eisen het nieuwbouwniveau van het Bouwbesluit niet overschrijden.
Zorgplicht
Behalve dat het gebouw moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit en de Bouwverordening, is er ook nog de zorgplicht. Dit is een soort vangneteis die erop neerkomt dat het gezond verstand moet worden gebruikt. Ook als aan de bouwregelgeving wordt voldaan, kunnen gevaarlijke situaties optreden. Op dat moment kan de gemeente de eigenaar, gebruiker of beheerder van een gebouw dwingen alsnog maatregelen te laten treffen om dit gevaar weg te nemen. Hoe dit in de praktijk precies gaat verlopen, zal de toekomst uit moeten wijzen. Uit toelichtingen van VROM bij het handhavingsbeleid blijkt wel al dat juist deze zorgplicht waarschijnlijk niet door de gemeente zal worden gebruikt als juridisch argument. Het is veeleer de plicht van de gebruiker/eigenaar om verder te
kijken dan de formele neus van de bouwregelgeving lang is.
De wijziging van de Woningwet kan grote gevolgen hebben voor eigenaren van bestaande gebouwen.
Overtreding van de eisen van het Bouwbesluit is een economisch delict geworden, zodat ernstige gevolgen van overtreding zwaarder kunnen worden bestraft.Uit bovenstaande blijkt dat het steeds belangrijker wordt voor gebouweigenaren dat het gebouw voldoet aan de eisen. In de praktijk blijkt het echter vaak moeilijk om precies vast te stellen of wordt voldaan of niet. Daarnaast komt het voor dat toepassingen die in het (recente) verleden als voldoende werden beschouwd, nu als onvoldoende gelden. Een voorbeeld hiervan zijn spiegeldraadglaspuien. Deze werden in het verleden vaak als
30 minuten brandwerend beschouwd, terwijl ze volgens de huidige normering vaak minder dan 20 minuten brandwerend zijn. Hierdoor wordt soms niet meer aan de eisen voor bestaande bouw voldaan.
Een ander voorbeeld zijn ventilatiekanalen met beperkte diameter. Tot voor kort werd er vaak (onterecht) van uitgegaan dat bij het passeren van brandscheidingen brandkleppen niet nodig waren bij voldoende kleine diameter van de kanalen. Ook in diverse publicaties stond dit tot enige jaren geleden zo beschreven. Inmiddels is dit misverstand de wereld uit, maar in de praktijk voldoen dus veel (jonge) gebouwen niet aan de eisen voor bestaande bouw.
Maatwerk
Of dergelijke situaties daadwerkelijk tot gevaarlijke situaties leiden is de vraag. Soms kan op basis van gelijkwaardigheid worden aangetoond dat een spiegeldraadglaspui bijvoorbeeld helemaal niet zo onveilig is, omdat er vlakbij zo’n pui helemaal geen brandbaar materiaal aanwezig is. Dit zijn echter maatwerkanalyses die voor elk gebouw verschillend zijn. Gebouweigenaren wordt daarom aanbevolen om voor gebouwen met dergelijke situaties actie te ondernemen. Op basis van een inhoudelijke beoordeling kunnen brandveiligheidsadviseurs in dergelijke situaties vaststellen of maatregelen daadwerkelijk nodig zijn, of dat er goede redenen zijn om (op basis van gelijkwaardigheid in overleg met de gemeente) een bestaande situatie intact te laten. Een dergelijke aandacht voor de brandveiligheid geldt, zoals hiervoor toegelicht, ook bij eigendomsoverdracht en bij het bouwen conform de bouwvergunning.
Raadgevend ingenieursbureau Lichtveld Buis & Partners BV (LBP) stelt maandelijks zijn kennis en ervaring beschikbaar wat betreft bouwfysica, bouwakoestiek en brandveiligheid. Reacties: www.lbp.nl, beentjes@lbp.nl of auee@lbp.nl.
Tekst: Bram Kersten
Beeld: LBP
