De kogel is eindelijk door de kerk: de Wet kwaliteitsborging is door de Eerste Kamer aangenomen. Maar wat zijn de gevolgen van deze wet voor de bouwwereld? Peter de Haan legt het u uit.
De Eerste Kamer heeft op 14 mei 2019 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen met een ruime meerderheid aangenomen. Deze historische bouwwet waaraan twintig jaar is gewerkt, gaat daarmee definitief door. De wet heeft zeer grote gevolgen voor aannemers. Hoewel de wet pas op 1 januari 2021 in werking treedt, is het zeer belangrijk dat aannemers zich nu al voorbereiden en hun interne kwaliteitssystemen op orde hebben.
Het stelsel van kwaliteitsborging
Er komt een nieuwe manier van vergunningverlening en bouwtoezicht. De vergunningaanvrager – vaak de aannemer – hoeft vanaf 2021 geen bouwtechnische gegevens meer bij de aanvraag in te dienen. De gemeente toetst het bouwplan immers niet aan bouwtechnische voorschriften. In plaats daarvan bevat de vergunningaanvraag een risicobeoordeling. Daarin staat welke risico’s er zijn dat het gerealiseerde bouwwerk niet aan de bouwtechnische voorschriften voldoet.
Private kwaliteitsborger
Tijdens de bouw houdt met name een private kwaliteitsborger toezicht. Hij controleert het werk en de administratie van de aannemer. Hoe beter de interne kwaliteitssystemen van de aannemer zijn, hoe meer de kwaliteitsborger daarop zal vertrouwen. De kwaliteitsborger controleert dan minder zelf op de bouwplaats. De belangrijkste taak van de private kwaliteitsborger is dat hij dient te verklaren of het gerealiseerde bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. Zonder zijn positieve verklaring mag de gemeente ingebruikname tegenhouden.
Eenvoudigere bouwwerken
Deze nieuwe manier van vergunningverlening en bouwtoezicht geldt in de eerste plaats voor eenvoudigere bouwwerken, zoals woningen (gevolgklasse 1). Later geldt het nieuwe stelsel ook voor zwaardere bouwwerken, zoals scholen (gevolgklasse 2) en voetbalstadions (gevolgklasse 3).
Handhaving
De gemeente kan nog steeds tijdens de bouw en na realisering handhaven. Dit zal de gemeente onder meer doen na berichten van de kwaliteitsborger en als deze geen positieve verklaring afgeeft. Als de gemeente de ingebruikname tegenhoudt, is de kans groot dat de opdrachtgever de aannemer aansprakelijk stelt.
Verzwaarde aansprakelijkheid aannemer
Nu is het zo dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor de gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs moest ontdekken: de verborgen gebreken. De nieuwe bouwwet regelt dat de aannemer aansprakelijk blijft voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering niet heeft ontdekt. De aannemer is slechts dan niet aansprakelijk als hij kan bewijzen dat de gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen.
Minister Ollongren wijst ten onrechte erop dat de verzwaring van de aansprakelijkheid van de aannemer meevalt. Als de opdrachtgever twee jaar na zijn protest geen actie onderneemt richting de aannemer, verjaart zijn vordering, aldus OIlongren. Wat zij niet daarbij vertelt, is dat de aannemer nog steeds aansprakelijk kan worden gehouden voor een gebrek dat pas jaren na de oplevering is ontdekt. De verjaring zal de aannemer veelal niet redden. Die houdt slechts in dat de opdrachtgever binnen twee jaar nadat deze de aannemer heeft aangeschreven het gebrek te herstellen, vervolgstappen tegen die aannemer moet ondernemen.
Verzwaarde waarschuwingsplicht
De nieuwe bouwwet houdt ook een verzwaring in van de waarschuwingsplicht van de aannemer. De aannemer moet schriftelijk én ondubbelzinnig de opdrachtgever waarschuwen voor fouten in het ontwerp van het bouwplan. Het is nog onduidelijk in hoeverre de aannemer daartoe ook is gehouden tijdens de aanbesteding.
Zowel de verzwaarde aansprakelijkheid als waarschuwingsplicht van de aannemer komen in het Burgerlijk Wetboek te staan zonder nadere uitwerking in lagere regelgeving. Er is in de bouwwet geen kapstok voor een verdere uitwerking. Dit betekent dat de rechter in concrete zaken de exacte gevolgen van de verzwaarde aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht zal bepalen.
Meer verantwoordelijkheden: duurdere aansprakelijkheidsverzekering
Het is zeer begrijpelijk dat Bouwend Nederland niet enthousiast is over deze wet. Het moge duidelijk zijn dat deze wet een aanzienlijke administratieve verzwaring van de taken van de aannemer inhoudt. De leges zullen zeer vermoedelijk minder afnemen dan dat het inhuren van een kwaliteitsborger kost. Ook is de kans aanzienlijk groter dat de aannemer na de oplevering aansprakelijk wordt gesteld. Dat laatste veelal onterecht. Meer dan de helft van de bouwfouten wordt gemaakt in het ontwerp van het bouwplan. Dat valt de aannemer niet aan te rekenen.
De aannemer zal nog kritischer het ontwerp van het bouwplan moeten beoordelen. Ook vanwege zijn verzwaarde waarschuwingsplicht. Een ander gevolg is dat aannemers dure aansprakelijkheidsverzekeringen gaan afsluiten. Het spreekt voor zich dat de hoogte van de verzekeringskosten afhankelijk zijn van de geleverde bouwkwaliteit door de aannemer.
Het kaf van het koren scheiden
De wet heeft één voordeel voor goede aannemers. Vorige week stond in de Cobouw dat in deze goede tijden ‘timmerlieden steeds vaker aannemertje spelen’. Wanneer het aantal bouwopdrachten gaat afnemen, zullen aannemers meer concurreren op kwaliteit. Deze bouwwet draagt daaraan bij. Kwalitatief goede aannemers zullen minder last hebben van deze wet dan hun zwakkere broeders. Niet alleen zullen kwaliteitsborgers bij laatstgenoemde vaker op de bouw zelf controleren. Ook is de kans groter dat de gemeente bij laatstgenoemde ingebruikname tegenhoudt wegens het uitblijven van een positieve verklaring van de kwaliteitsborger. Dit met alle gevolgen voor hun aansprakelijkheidsverzekering van dien.
Het is nu zaak dat aannemers zich zo goed mogelijk voorbereiden op de gevolgen van deze wet.
Mr. dr. ing. Peter de Haan, gepromoveerd advocaat op deze bouwwet en werkzaam bij Asselbergs & Klinkhamer Advocaten.
Helemaal uitgepakt en het enige dat duidelijk naar voren komt, is dat er dus nog minder ruimte zal zijn voor de “kleine” minder bekende aannemer om aan bod te komen. Die wordt er alweer de dupe van.
Ik vraag mij af wie wel enthousiast is over deze wet. Het lijkt mij logischer als de architect of bouwkundig tekenaar aansprakelijk is voor zijn ontwerp. Als zijn ontwerp risico’s bevatten, is hij toch de eerste om deze voor zijn opdrachtgever in een lijst te zetten en alternatieven aan te dragen?
Wat voor soort risico’s worden hier bedoeld? Gelijmde stenen van een uitstekende gevel boven een stoep die los komen te zitten en dan naar beneden vallen, condens problemen, meer energieverbruik/ minder opwekking dan voorspeld?
Mr. dr. ing. Peter de Haan schreef: Nu is het zo dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor de gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs moest ontdekken: de verborgen gebreken.
Ik durf een deskundige met zoveel titels niet snel tegen te spreken, maar ik ben van mening dat iedere logica in deze zin ontbreekt.
– Waarom zou het redelijk zijn dat je een verborgen gebrek op tijdstip van oplevering moet ontdekken?
– Ik dacht dat de huidige wet inhoudt dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor ‘niet verborgen’ gebreken, die de opdrachtgever tijdens oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
– Dat de aannemer aansprakelijk moet worden gehouden voor zowel niet-verborgen als verborgen gebreken waarvoor hij verantwoordelijk is, klinkt redelijk. Dat vervolgstappen nodig zijn, begrijp ik niet. Welke vervolgstappen dan een brief met aansprakelijkheidsstelling en een termijn binnen welke het gebrek moet worden opgelost worden hier bedoeld? Een tweede brief? De gewone consument zal dit lastiger vinden dan grotere partijen.
Ik kan mij wel een paar risico’s opsommen die deze wet met zich mee brengt:
– vriendjespolitiek tussen grotere aannemers en private kwaliteitsborger
– niet durven ingrijpen door gemeente vanwege maatschappelijke belangen
– te dure aansprakelijkheidsverzekeringen voor kleinere aannemers die voor verzekeraars een onduidelijk en dus hoog risico zijn vanwege een paar kleine klussen per jaar waar één fout percentueel een grote impact heeft voor de kleine aannemer en dus voor de verzekeraar.
– een aanslag op de schaarse tijd van ons rechtssysteem. Architect, aannemer en private kwaliteitsborger gaan jarenlang uitvechten wie verantwoordelijk is en de consument is alsnog de dupe.
Misschien eens kijken hoe ze het bij onze buurlanden aanpakken?
Ik weet niet onder welke steen Peter de Haan leeft om te denken dat de meeste aanvragen om omgevingsvergunningen door aannemers worden gedaan. Ik werk voor verschillende grote en kleine gemeentes als vergunningverlener en spreek uit ervaring als ik zeg dat de meeste aanvragen door architecten en bouwkundige tekenbureaus worden verricht. Slechts een enkele aanvraag komt van een aannemer, en dat zijn vaak ook de slechtste aanvragen.