Direct na oplevering vertoont de in het zicht gebleven staalconstructie van een appartementencomplex kleine roestplekjes. Terwijl de projectontwikkelaar een procedure tegen de aannemer aanspant, schorten de kopers een deel van de aanneemsom op. Door de gebreken is de projectontwikkelaar tekortgeschoten.
Aan de buitenzijde van een gevel van het appartementencomplex is een zichtbare staalconstructie aangebracht. Na oplevering is de projectontwikkelaar in verband met corrosievorming op de staalconstructie een procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw gestart tegen de aannemer.
In verband met deze problemen besluiten de kopers elk betaling van de helft van de laatste termijn van de aanneemsom aan de projectontwikkelaar op te schorten. De projectontwikkelaar is volgens hen toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst nu er gebreken zijn aan de staalconstructie.
Bestek
De kopers stellen dat zij in het bezit zijn gekomen van het tussen de projectontwikkelaar en de aannemer overeengekomen bestek. Daarin is bepaald dat de staalconstructie wordt uitgevoerd in thermisch verzinkt staal, voorzien van een poedercoating met een droge laagdikte van 80 µ. De arbiter constateert echter dat het bestek vóór de totstandkoming van de overeenkomst al was gewijzigd. Tussen de projectontwikkelaar en de aannemer is daarom een staalconstructie overeengekomen in gestraald staal, voorzien van een drielaagse poedercoating 45-60-60 µ.
Tijdens de bezichtiging treft de arbiter op de staalconstructie bij het appartement van koper A diverse kleine roestplekjes en roestwater vanuit de verbindingen aan. Bij de woning van koper B is nauwelijks sprake van roestvorming. Op de staalconstructie bij het appartement van koper C zitten een aantal kleine roestplekjes onder de flens van de onderste ligger.
Opnieuw coaten
Bij een gestraalde staalconstructie met drielaagse poedercoating mag een dergelijke aantasting niet optreden, aldus de arbiter. De projectontwikkelaar had deze gebreken moeten verhelpen door de roestvorming te laten verwijderen en de betreffende plekken opnieuw te laten coaten. Dat meerdere jaren niet preventief anticorrosieve conserveringswerkzaamheden zijn verricht aan de staalconstructie en dat de constructie lang niet is gereinigd, maakt het voorgaande naar het oordeel van de arbiter niet anders.
De arbiter veroordeelt de projectontwikkelaar tot bovenstaand herstel binnen vier weken na dit vonnis met een afronding binnen drie maanden. Elke koper moet de verschuldigde termijnbedragen betalen minus 2.500 euro. Dat bedrag is pas verschuldigd als het herstel heeft plaatsgevonden. De projectontwikkelaar en de kopers betalen in gelijke mate de proceskosten die 5.148,45 euro bedragen.
Geschilnummer 32.714
Wat nog belangrijker is: die Koreaanse auto wordt door en door getest. Prototype bouwen, testen, aanpassen, nog eens testen, enz. Ja dan is het makkelijk garantie geven, zeker wanneer je als voorwaarde opneemt dat onderhoud alleen door de dealer gedaan mag worden. Moet je met een woning eens proberen: Eerste helemaal opbouwen, jaartje testen, het halve casco in de puinbak donderen en de boel weer aanhelen. En waag het niet om zelf een technische aanpassing te doen, dat mag alleen door de bouwkundig aannemer gebeuren die het pand heeft gebouwd. Veel succes. Gezond verstand lijkt geen vereiste meer in de politiek tegenwoordig…
Een digitaal gebouw dossier lijkt me wel een goed idee an sich, maar zoiets is natuurlijk alleen mogelijk bij nieuwbouw.
Er zijn echter ook bestaande woningen waar zelfs geen tekeningen en berekeningen van zijn in de gemeente archieven, of ze zijn heel minimaal gedocumenteerd. En dan heb ik het nog niet gehad over onoordeelkundig uitgevoerde wijziging aan woningen. Er word in dit land heel wat af geklust, en dat gebeurd niet altijd even professioneel.
Menig gebouw/woning heeft wel wat “bouwkundige bugs en verassingen” in petto die een erfenis zijn van de vorige bewoners, of details die anders zijn uitgevoerd dan het ontwerp. Dit lijkt mij een “voided warranty”, oftewel gerantie die vervallen is.
Een gebouw is geen consumentenproduct dat je naar een “geautoriseerd reparatiecentrum” brengt, want dan zouden verbouwingen maar ook de simpele aanpassingen alleen door een gecertificeerd bij uitgevoerd mogen worden.
@ dhr. Jansen
Mooi betoog mijnheer Jansen, maar ik heb het gevoel dat dit iets teveel vanuit 1 of andere fractiekamer is bedacht, de inhoudelijke zaak ken ik niet, ga er dus ook niet op in, maar wel op uw gedachte hoe of je iets moet aan pakken.
Het vergelijk van die Koreaanse auto en een woonhuis, die auto poetsen ze alleen maar op, maar uit ervaring als nieuwbouw opzichter, bij diverse woningen gaat na oplevering de beuk erin, en niet zelden gaat een stabiliserende wand er zonder blikken of blozen uit, er worden door platte daken gaten gemaakt voor allerlei zaken, of er komt opslag op, tegen metselwerk muurdammetjes aan de bovenste lagen worden grote zonneschermen bevestigd,en het motorloze ventilatie systeem in de keuken wordt voor zien van een wasemkap met motor.
En dat vindt de verzekerde garantie allemaal o.k. ?? ik denk het niet, dus bij calamiteiten heb je discussie.
En dan die opleveringen bij nieuwbouw, dat was voor mij altijd al niet meer als een show dag, ook met eigen huis erbij, want wat was het; een vlekje hier, een vlekje daar, een los tegeltje, en een kapot pannetje, en oh,ja, in het voorjaar nog de buiten afschilderbeurt, en dat was het dan veelal, meer kon de brave borst ook niet zien.
Nee, wat je nodig hebt is een dagelijks opzichter, die constant loopt te corriceren, zijn de waterdichte lagen goed aangebracht?, wel r.v.s. spouwankers toegepast i.pl.v. verzinkte ankers?, worden bij droge dagen de bakstenen wel aardvochtig gehouden voor het metselen, sluiten de iso.platen wel goed onderling en op het bouwkundige aan en steken bij wild verband de steen koppen niet tot tegen de isolatie aan?, en de metselwerkvoegen zijn die voldoende diep uitgekrabt voor het latere voegwerk? en als beton gestort wordt ben je er dan bij?, opdat er geen water wordt bijgevoegd, (want dat stort zo makkelijk), en toffees van voldoende maat onder de wapening, en wordt bij het afvoegen de voeg aangedrukt, of er losje ingestreken, en wordt die pas afgevoegde muur wel geneveld bij droog weer voldoende aantal keren, daar moet je op dat moment gewoon steeds bij zijn, en niet achteraf bij een keuring, want dan kun je 80% niet meer zien, die ellende komt later, en daar zit het echte probleem, en dat werkt alleen met een goede opzichter, die daar ook de tijd voor krijgt, en niet 6 projecten tegelijk moet doen, dan ontgaat het hem ook, en dat mis ik in uw verhaal, een keuring en een verzekerde garantie, dat zou volgens u het moeten zijn, met alle respect, maar hier mis ik toch echt het bouwkundige inzicht, dat het belang aan geeft van tijdens het werk de zaak in de hand houden, u komt naar mijn idee veel te veel met achteraf zaken.
En tot slot nog even over het NNI, deze genoemde norm ken ik echter niet, maar het is bekend van vele normen, dat dit echt hogere wiskunde is waar velen ook in het bouwwezen niet meer uitkomen, die verlaten zich dan op de NPR, dan heb je het idee dat er weer Nederlands gesproken wordt.
Een wel heel vreemde uitspraak, de zaak is namelijk bij mij bekend.
Onderzoeken laten zien dat de bouwkwaliteit, vooral voor zaken die je met het blote oog niet kan zien, onder de maat is. Opleverkeuringen, als die al uitgevoerd worden, laten steevast een reeks aan gebreken zien: slordig aangebrachte isolatie waardoor warmtelekken ontstaan; warmtepompen die niet minder maar méér energie gebruiken; lawaaiige en ongezonde ventilatie, enzovoorts. Erger nog zijn verouderingsgebreken als roestende wapening en verankering waardoor balkons en gevels naar beneden komen en roestende gasleidingen die een letterlijke tijdbom vormen. Ook tasten deze gebreken de waarde van de woning aan.
Bij nieuwbouw of renovatie kan in theorie de aannemer aansprakelijk worden gesteld, maar het bouwrecht is consument-onvriendelijk. Na oplevering is de aannemer nog maar beperkt aansprakelijk. Rechtszaken duren lang en kosten veel geld. Lukt het om een aannemer aansprakelijk te stellen dan lopen de kopers vervolgens het risico dat die failliet gaat bij een grote claim.
Wij pleiten daarom voor een wettelijk verplichte verzekerde garantie, voor een periode van minstens 10 jaar na oplevering. Waarom geeft de eerste de beste Koreaanse autofabrikant vijf jaar garantie op een aankoop van minder dan €20.000, terwijl je voor een aankoop van het tienvoudige bedrag de meest elementaire consumentenbescherming moet ontberen? De combinatie van een verzekerde garantie en een gestandaardiseerde woningkeuring zou die bescherming eindelijk op een fatsoenlijk niveau brengen.
Ook na de koop van een bestaande woning treft de koper met regelmaat een lijk in de kast aan. Zo staan er in oudere wijken nog honderdduizenden woningen met houten palen. Een flink deel daarvan is aangetast door rot of schimmels. Vervanging van zo’n verrotte fundering kost tussen €50.000 en €100.000, maar de oude eigenaar is niet verplicht om aan te tonen dat een fundering in orde is. Wat niet weet, dat niet deert. Hetzelfde geldt voor (weggewerkt) asbest, een gebrek in de brandwerendheid van de woningscheidende constructie, instabiliteit door onoordeelkundige verbouwingen, roestende wapening, muurankers of gasleidingen.
Onlangs presenteerde het Nederlands Normalisatie Instituut de ontwerpnorm NTA 8060, een standaard waarmee woningkeuringen betrouwbaarder en onderling vergelijkbaar worden. De norm is nuttig bij opleverkeuringen van nieuwbouw en renovatie, bij bouwkundige keuringen voor de aankoop van een woning en vooral bij een volgens ons dringend nodige ‘APK’ van woningen en woninginstallaties.
Een gestandaardiseerde bouwkundige keuring helpt om gebreken in een vroegtijdig stadium te detecteren. Het zou ook logisch zijn om zulke basisgegevens, samen met bouwtekeningen, constructieve berekeningen en dergelijke, te bewaren in een (digitaal) gebouwdossier, beheerd door het Kadaster. Nu blijkt bij koop en verbouwing van oude panden de relevante gebouwinformatie bij de gemeentelijke dienst bouwtoezicht maar al te vaak incompleet of zelfs afwezig te zijn.
Ir P.F.C. Jansen is woordvoerder bouw- en woningmarkt van de SP-Tweede-Kamerfractie en prof. ing. A.F. Thomsen is em. hoogleraar woningverbetering/woningbeheer aan TU Delft.
En een ander is nog niet hersteld. Het bovengenoemde bestek waar mee geschermd wordt is nog niet boven water. Het is ook vreemd dat de projectontwikkelaar na 9 jaar pas met dit bestek komt? Het verzinken van de constructie is al vanaf de oplevering de hele discussie, dit had hij dan toch gelijk kunnen weerleggen (valsheid in geschrifte?) Het staal knalt aan alle kanten bij temperatuurverschillen zo erg dat er scheuren in de muren vliegen. Het roest is niet verwijderd maar hier is (terwijl het regende!!!) over heen geschilderd. Het roestwater loopt uit de verbindingen, het verf bolt aan alle kanten op, het ziet er niet uit. Door het lelijke ruwe oppervlak blijft er vuil “kleven” aan de constructie hierdoor moet deze vaker gereinigd worden. Bedankt meneer de aannemer! Dit zaakje stinkt aan alle kanten.